Cessione fabbricato in leasing: la base imponibile IVA

Con Risposta a interpello n 405  del 31 luglio le Entrate chiariscono le modalità di determinazione della base imponibile IVA della cessione di un fabbricato in un rapporto di leasing.

La società istante operante nel settore della produzione di insaccati e prodotti di carne ha conseguito per la maggior parte del proprio fatturato presso la sede operativa mediante anche un contratto di locazione finanziaria immobiliare, edifici ed  impianti tecnologicamente all'avanguardia.

Tuttavia, un vasto incendio ha quasi completamente distrutto l'intero impianto  lasciando  in  stato  di  rovina  e  degrado  l'immobile  che deve  essere  considerato un  collabente da  inquadrare nella categoria  catastale F/2.  

Le  autorità competenti hanno imposto l'abbattimento dell'intera struttura, la rimozione dei detriti e la bonifica del suolo, p

L'Istante  dichiara  che,  anche  per  esplicito obbligo contrattuale e  accordi  sopraggiunti con la Compagnia di Leasing, occorre trasferire l'immobile collabente dalla società concedente, cioè la società BETA, alla società utilizzatrice ALFA. 

Il contratto  di  leasing  dovrà ritenersi risolto di diritto alla data in cui sarà verificato l'evento

In caso di distruzione dell'immobile  l'Utilizzatore avrà l'obbligo di rendersi acquirente del terreno, del rudere e di ogni altro  diritto relativo ad un prezzo imponibile pari all'indennizzo; tale prezzo imponibile sarà dovuto con valuta corrispondente alla data in cui si sarà verificato l'evento e quindi sarà stato risolto il contratto, indipendentemente dalla data  in cui verrà stipulato il rogito notarile di compravendita.

Una succesiva clausola prevede che in tutti quei casi ove si faccia riferimento ad  un indennizzo  spettante al Concedente e l'indennizzo non  è  determinato, esso deve  essere  quantificato  come la  ''somma di tutti quei canoni non ancora scaduti alla data della risoluzione del contratto  e del prezzo di eventuale acquisto finale…''. 

L'Istante aggiunge di aver sottoscritto con una Compagnia assicuratrice una polizza che copriva anche il rischio di incendio, con appendice di vincolo a favore  della società concedente.

In  virtù  del  fatto  che  si  deve  procedere  al  rogito  notarile  di trasferimento  del  terreno  e  dei  fabbricati  collabenti  dalla  società concedente  alla  società  utilizzatrice,  l'Istante  necessita  di  chiarimenti  sulla  natura  di  ''corrispettivo''  o  di  ''indennizzo''  dell'importo che dovrà essere erogato alla compagnia di leasing e sull'eventuale valore da tassare ai fini dell'IVA. 

Il dubbio interpretativo posto dalla  società istante è  relativo  alla  qualificazione dell'importo che dovrà essere erogato alla compagnia di leasing. 

Cessione fabbricato in leasing: chiarimenti sulla base imponibile IVA

Le entrate riassumo tutto il caso prima di esporre il proprio parere e sottolineano che in linea generale, ai fini IVA, i canoni di leasing immobiliare sono assimilati e, dunque, assoggettati ad IVA secondo le stesse regole previste per le locazioni di immobili. 

Diversamente, gli importi versati dall'utilizzatore  a titolo di riscatto finale del bene sono soggetti alle regole IVA previste per le cessioni di immobili (cfr. circolare 18/E/2013, par. 3.5). 

Ciò premesso, al fine di individuare il regime IVA applicabile al trasferimento del rudere in questione e stabilire la rilevanza ai fini IVA delle somme che la società istante  è  tenuta  a  corrispondere  alla Compagnia  di Leasing in  virtù degli  impegni contrattuali assunti,  è necessario esaminare  le condizioni generali del contratto di locazione finanziaria immobiliare sottoscritto dalle parti. 

In particolare, ai fini che qui interessano, la clausola n. 17 disciplina la risoluzione anticipata  del contratto in  caso di  distruzione totale dell'immobile, prevedendo espressamente che l'Utilizzatore avrà l'obbligo di rendersi acquirente del terreno, del  rudere e di ogni altro diritto relativo ad un prezzo imponibile pari all'indennizzo di cui  alla successiva clausola 23)

La successiva clausola n. 21, rubricata ''Risoluzione anticipata ed effetti'' dispone che in ogni  ipotesi di perimento  o  di  perdita  dell'immobile, al  Concedente  resteranno acquisiti per l'intero loro ammontare il canone regolato alla firma, i canoni  periodici  già in  precedenza  pagati ed  ogni altra  somma a qualsiasi titolo corrisposta; l'Utilizzatore avrà l'obbligo di corrispondere immediatamente tutto quanto dovuto per  canoni  scaduti  e  non pagati,  interessi  convenzionali,  di  mora,  commissioni,  spese  e quant'altro già maturato alla data di risoluzione del contratto.[…]

La clausola n. 23, rubricata ''Indennizzo a favore del Concedente'', inoltre, dispone  che se l'''indennizzo'' non è diversamente determinato nel suo ammontare, esso ''deve  essere  quantificato  come  la  somma  di  tutti  i  canoni  non  ancora  scaduti  alla  data  di  risoluzione del contratto e del prezzo di eventuale acquisto finale…''. 

Dalla disamina delle clausole contrattuali citate, contrariamente a quanto asserito dall'Istante, si desume che la somma da erogare alla società di leasing concedente, a seguito della risoluzione anticipata del contratto, non costituisce il ristoro del danno derivante dall'incendio che ha coinvolto l'impianto oggetto del contratto di leasing, bensì come stabilito espressamente dalla clausola n. 17 del contratto ­il prezzo da saldare per il  passaggio di proprietà del bene medesimo.  

Detto passaggio di proprietà dell'immobile costituisce, dunque, un elemento significativo che depone a  favore della qualificazione della somma in questione come corrispettivo.  

Ad avviso delle Entrate, depone a favore di tale qualificazione il criterio di determinazione dell'ammontare di detta somma indicato dalla citata clausola 23 del contratto, in base al quale detto ammontare è costituito dalla somma di tutti i canoni non  ancora scaduti alla data di risoluzione anticipata del contratto e del maxicanone finale. 

Ciò posto, si ritiene, pertanto, che il trasferimento del rudere di cui trattasi alla  società istante costituisca una cessione da assoggettare ad IVA secondo le regole previste per le cessioni di immobili. 

In proposito, si fa presente che se, come asserito dalla società istante, all'atto del trasferimento il rudere sia effettivamente inquadrabile come collabente nella categoria catastale F/2, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, la cessione  dovrà essere assoggettata ad IVA con applicazione dell'aliquota nella misura ordinaria (cfr. Risposta n. 554 del 2022). 

Per completezza di  trattazione, si  fa  presente, infine,  che ad  avviso della scrivente, la base imponibile di detta cessione non  possa essere decurtata,  ai sensi  dell'art. 15, comma 1, numero 1) del D.P.R. 633 del 1972, dell'ammontare relativo al rimborso assicurativo che, secondo quanto asserito dalla società istante, sarà veicolato  direttamente dalla Compagnia assicuratrice alla Società di Leasing. 

Ciò in quanto, come rappresentato  anche  dall'Istante, detto  ammontare  sarà  corrisposto  alla  società  di  leasing  a  compensazione in  tutto  o  in  parte  dell'importo  (rectius, corrispettivo) dovuto a quest'ultima a seguito della  risoluzione anticipata del  contratto di leasing.